Inspeção Predial


Inspeção predial é a análise isolada ou combinada das condições técnicas, de uso e de manutenção da edificação. Logo, a inspeção predial é uma vistoria aprimorada, que avalia as condições físicas e funcionais dos imóveis de uma edificação, a fim de identificar anomalias e falhas, sendo então, um instrumento importante de orientação das atividades de manutenção, conforme abaixo especificado:

 

2.1. Entrevista preliminar com síndicos e/ou funcionários de terceirizadas, antes da inspeção, para fornecer informações importantes quanto às possíveis modificações e reformas da edificação original, assim como permitir melhor entendimento das práticas rotineiras de conservação e manutenção.

2.2. Verificação e análise da documentação
A verificação documental tem por objetivo identificar não conformidades técnicas e legais. As documentações administrativas, técnicas e de manutenção e operação devem ser solicitadas pelo inspetor predial para verificação, antes mesmo da inspeção propriamente dita. Após análise, devem ser registradas como orientações técnicas as possíveis ressalvas encontradas a documentação. Vale destacar, porém, que a inspeção predial não almeja legalizar a edificação.

2.3. Formulário da inspeção de campo
A inspeção de campo tem por objetivo constatar as condições do edifício, através do preenchimento do check-list e do registro fotográfico dos aspectos relevantes. Gomide, Pujadas e Fagundes Neto (2014) destacam que “tal listagem deverá abranger os sistemas construtivos das áreas externas e internas da edificação ou obra, bem como dos equipamentos e instalações”.

2.4. Avaliação da manutenção
A inspeção predial é uma ferramenta importante de análise do plano de manutenção, o qual pode ser ajustado para suprir as reais necessidades do empreendimento. Segundo a Norma do IBAPE-NA, devem ser verificados o Plano de Manutenção e as condições de execução das atividades propostas.
As manutenções são avaliadas como: ATENDE, ATENDE PARCIALMENTE ou NÃO ATENDE.

2.5. Avaliação do uso
Quanto ao uso, compara-se as premissas de projeto com as condições reais de utilização. A ABNT (2013a) determina que os projetos especifiquem o uso previsto para a edificação. Caso não seja possível acessar os projetos, o perito deve registrar no laudo e basear sua avaliação nas referências técnicas, leis específicas ou instruções técnicas pertinentes. A IBAPE/NA (2012) classifica como:
a) Uso regular – condições de uso da edificação coerentes com as estabelecidas em projeto.
b) Uso irregular – condições de uso de projeto não são respeitadas, uso real em desacordo com o pressuposto.

2.6. Recomendações gerais e de sustentabilidade
A Norma do IBAPE Nacional considera que a sustentabilidade deve contemplar além dos aspectos ambientais (permeabilidade de solo, descartes irregulares para redes públicas, contaminação do esgoto doméstico, etc), questões como o uso racional de recursos naturais e preservação do conforto e segurança dos usuários.
IBAPE/SP (2012) cita outros tópicos que devem ser considerados neste tópico, por exemplo:
• Situações de interdição parcial ou total de sistemas e da própria edificação;
• Situações administrativas que envolvam interdições pelos órgãos públicos e multas;
• Falta de acessibilidade em determinados locais ou sistemas. Observar cumprimento da NBR 9050;
• Existência ou não de plano de manutenção, bem como registros das atividades de manutenção realizadas;
• Mudanças significativas no uso que causem deficiências futuras;
• Periodicidade das inspeções prediais futuras.

2.7. Registro fotográfico
O relatório fotográfico é fundamental para facilitar a identificação das não conformidades. A planilha desenvolvida do registro fotográfico contém, além das descrições das irregularidades, as respectivas classificações e recomendações técnicas.

2.8. Classificação das anomalias e falhas
A Norma de Inspeção Predial do IBAPE-NA propõe a seguinte classificação:
Anomalia: endógena, exógena, natural ou funcional.
Falha: de planejamento, de execução, operacional ou gerencial.

2.9. Classificação quanto ao grau de criticidade
A classificação quanto à criticidade de uma anomalia ou falha deve ser realizada levando em consideração aspectos técnicos, como probabilidade de causar acidentes, custo de reparo, grau de deterioração, comprometimento do valor imobiliário e perda do desempenho desejado.
Segundo a Norma do IBAPE Nacional, são classificadas da seguinte forma:
a) CRÍTICO: risco de provocar danos contra a saúde e segurança das pessoas e do meio ambiente; perda excessiva de desempenho e funcionalidade causando possíveis paralisações; aumento excessivo de custo de manutenção e recuperação; comprometimento sensível de vida útil.
b) MÉDIO: risco de provocar a perda parcial de desempenho e funcionalidade da edificação sem prejuízo à operação direta de sistemas, e deterioração precoce.
c) MÍNIMO: risco de causar pequenos prejuízos à estética ou atividade programável e planejada, sem incidência ou sem a probabilidade de ocorrência dos riscos críticos e regulares, além de baixo ou nenhum comprometimento do valor imobiliário.

2.10. Recomendações técnicas
As recomendações técnicas devem ser dadas com linguagem inteligível, simples, para permitir o entendimento inclusive de pessoas sem conhecimento técnico, afinal, não se trata de uma prescrição técnica, sendo esta de responsabilidade dos profissionais contratados para sua realização, não faz parte do trabalho de inspeção.

2.11. Indicação de prioridade (geral e por sistema)
Após o levantamento das anomalias e falhas, torna-se necessário priorizar as ações corretivas para melhor aproveitamento dos recursos e diminuição dos impactos de redução do desempenho.